Дивидендная акция роста в мае 2017 года: Simon Property Group (SPG)

В этом месяце мы представляем для рассмотрения компанию Simon Property Group (SPG). Эта компания имеет 8-летний период последовательного увеличения дивидендов. Прежний долгий период был прерван Великой рецессией. Компания была основана в 1960 году и стала публичной в 1993 году.

 

Дивидендная картина Simon Property Group

Компания имеет хороший прирост дивидендов. Ее преимущества:

доходность – 4,2%;

низкий коэффициент выплаты;

хорошие рейтинги безопасности дивидендов.

 

Simon Property Group часто увеличивает дивиденды более одного раза в год. За последние 5 лет она объявила о 12 повышениях. Увеличение является нерегулярным, и компания уже увеличила свои дивиденды один раз в 2017 году на 6,1%. Невозможно предугадать, будет ли в этом году еще одно увеличение.

Период роста был прерван в 2008-2009 Великой рецессией. Но даже несмотря на это дивиденды компании SPG увеличились на 108% за последние 10 лет.

 

Бизнес-модель Simon Property Group и качество компании

Simon Property Group была основана в 1960 году, стала публичной в 1993 году и со штаб-квартирой в Индианаполисе. Как инвестиционный траст недвижимости (REIT), компания SPG предоставляет возможность инвесторам быть собственниками коммерческой недвижимости. В 1993 году, когда компания стала доступна общественности, она владела в основном небольшими торговыми центрами на небольших рынках. Сегодня компания является крупнейшим в мире инвестиционным фондом в сфере инвестиций в недвижимость. Это глобальный лидер в области владения основными торговыми, ресторанными, развлекательными и другими направлениями. Это компания с показателем S & P =100 недвижимостью по всей Северной Америке, Европе и Азии, в которых проживает 3 миллиона клиентов в год. Большое количество строений компании считается лучшими в своем классе и находятся в крупных мегаполисах. В США компания владеет 209 объектами недвижимости в 37 штатах.

Компания Simon открывает новые розничные объекты, повышает эффективность существующих и растет за счет приобретений. Компания является самоуправляемой, то есть она не нанимает внешних консультантов для выполнения важных оперативных задач или планирования.

Simon Property Group была названа самой популярной компанией Fortune в сфере недвижимости в 2017 году, этот знак отличия она получила уже в восьмой раз.

 

Вот как компания Simon Property Group описывает свои преимущества:

 

Положительные операционные показатели

Сопоставимые ежегодные темпы роста FFO на акцию приблизительно 13% c 2011 по 2016 год

Органические стимуляторы роста:

-cпрос арендаторов на магазины в лучших местах и возможность повторно арендовать помещение при более высоких рыночных арендных ставках по истечении срока действия;

-возможность инвестировать для увеличения доходов как на внутреннем, так и на международном рынках;

-перепланировка в существующем портфеле и новые базовые Premium Outlets и смешанные проекты;

-1,7 миллиона проектов в разработке;

-рост дивидендов: совокупный годовой рост дивидендов за акцию более 13% в течении 5 лет;

– невысокая стоимость капитала: самые высокие кредитные рейтинги инвестиционного уровня в промышленности;

-ведущая инвестиционная команда с опытом работы во всех экономических циклах.

 

Многие из последних проектов SPG были совместными предприятиями с другими разработчиками. Например, ей принадлежит менее 100% акций в четырех крупных проектах, которые в настоящее время находятся в разработке, и интерес компании составляет от 45% до 65%. По состоянию на конец первого квартала проекты реконструкции и расширения проводились на 25 объектах недвижимости в США, Канаде и Европе. Доля Simon Property Group в расходах на все новые проекты в области развития и реконструкции, которые строятся на конец квартала, составила примерно 1,7 млрд.$.

 

В годовом отчете за 2016 год, долгосрочная стратегия компании заключается в следующем:

Ориентация на собственность высокого качества торговых объектов;

Собственные активы по ценовому спектру;

Расширение возможностей покупок благодаря инновациям и инвестициям;

Лидирующие позиции в отрасли успешных и прибыльных приобретений;

Поддержание высокого кредитного рейтинга инвестиционного уровня и доступ к различным формам капитала.

 

По состоянию на конец первого квартала портфолио премиум-класса регионального торгового центра компании в США было на 96% заполнено, что немного ниже 97% в конце 2016 года. Simon Property Group известна первоклассными торговыми центрами, продажи арендаторов составляют 615 долларов за квадратный фут.

На долю физических магазинов по-прежнему приходится 90% розничных продаж, но онлайн-покупки с каждым годом возрастают и снимают долю с физических магазинов. Тем не менее, стоит отметить, что по мере того, как компании Amazon и другие предприятия электронной коммерции выросли как розничные компании, SPG увеличила долю чистого операционного дохода с тем же магазином.

В своем годовом отчете за 2016 год компания заявила:

Торговый центр будет отходить от практики “просто одежды”, путем использования более смешанных компонентов (например, гостиница, жилые и т.д.), развлечения, продукты питания и напитки и оздоровительные. В качестве доказательства этого мы добавили в наш портфель за последние несколько лет более 3 000 гостиничных и жилых единиц. Торговый центр станет менее специализированным магазином, потребители будут тяготеть к улучшенным торговым площадям, и они станут местом для магазинов и развлечений. Мы верим в девиз «жить, работать и играть», и наши локации могут стать центром для этих мероприятий.

Morningstar награждает компанию SPG рейтингом Narrow moat. Они утверждают, что рейтинг основан на эффективности масштаба компании и «сетевых выгодах», созданных его высококачественными, хорошо расположенными, производительными объектами.

 

 

Финансовые показатели компании

Рост компании в фондах операций (FFO) за последние 10 лет увеличивается каждый год, за исключением 2009 года (Великая рецессия). За последние 5 лет темпы роста составляли 9% в год. Прибыль и рост SPG в FFO выливаются в сильную картину денежного потока. Как и в большинстве инвестиционных фондов недвижимости (REIT), Simon Property Group работает с большим количеством долгов. По закону, REIT возвращают большую часть своей прибыли акционерам в качестве дивидендов, чтобы избежать налогообложения на корпоративном уровне. Это означает, что они должны иметь доступ к долговым рынкам и выпускать новые акции для получения капитала для роста и расширения. Несмотря на общность и необходимость такой практики, мы,тем не менее, считаем, что высокий долг – это признак, над которым можно подумать при рассмотрении REIT в качестве инвестиций. Последние квартальные результаты SPG являются безопасными. В 1Q17 NOI вырос на 3.8%, FFO / подешевели на 4.2%, а минимальная арендная плата выросла на 4.4%. Как мы видели, такой результат не является отклонением от нормы.

 

 

Оценка акций компании

Цена акций компании плавает уже почти год. В этом году она на 19% меньше, чем год назад, и на 31% от её максимума достигла в августе прошлого года. Мы считаем, что скачок произошел из-за опасений инвесторов относительно повышения процентных ставок плюс угроза для торговых центров из интернет-магазинов. Рассмотрим, повлиял ли этот скачок на привлекательность SPG. Первая базовая оценка основана на отношении цены ссылки к FFO (P / FFO), равном 15. Снижение цен с августа прошлого года привело к тому, что цена SPG изменилась от переоцененной до справедливой оценки. Текущая цена SPG составляет 97% от ее оценки справедливой стоимости в соответствии с этим первым этапом оценки. Мы считаем, что в пределах 10% в любом направлении указывается справедливая стоимость, поэтому назвали бы компанию SPG справедливой оцененной, используя этот первый шаг. Этот метод предполагает справедливую цену в 159$ по сравнению с текущей ценой акций в размере 154$ за акцию.

Второй шаг оценки заключается в сравнении цены SPG со своим долгосрочным средним соотношением P / FFO. Это дает нам другую перспективу, основанную на собственной долгосрочной рыночной оценке акций, а не на оценке рынка в целом. Следуя этому методу, компания SPG выглядит недооцененной. Это объясняется тем, что её 10-летнее среднее соотношение P / FFO было 17,7, а не 15, которое использовалось на первом этапе. Таким образом, используя этот метод, компания недооценивается на 18%. Этот метод предполагает справедливую цену в 188$.

Morningstar использует процесс дисконтирования денежных потоков (DCF) для оценки. Их подход является всеобъемлющим и подробным. Многие инвесторы считают DCF лучшим методом оценки стоимости акций. По 5-звездочной системе Morningstar компания SPG получает 5 звезд, это означает, что они считают компанию недооцененной. Они рассчитывают справедливую стоимость 206$, что на 34% превышает текущую цену.

Наконец, мы сравниваем текущую доходность акций с ее исторической доходностью. По оценкам Morningstar, 5-летняя средняя доходность SPG составила 3,1%. Текущая доходность 4,4% на 42% превышает этот показатель. Однако, используя этот шаг, мы ограничиваем рост на уровне 20%, потому что считаем этот метод самым косвенным. Используя 20% ограничение роста, мы получаем справедливую цену 193 $.

 

Итоговая оценка

Для внешнего сравнения, S & P Capital IQ имеет 12-месячную целевую цену в размере 180 долларов США.

 

 

Прочие факторы

Бета измеряет изменчивость цены акций по отношению к S & P 500. Бета компании SPG 0,6 указывает на то, что акции были на 60% столь же неустойчивыми, как и рынок. Обычно это хороший фактор, но, конечно, его недавняя неустойчивость в целом снижалась, и некоторые инвесторы могли представить ситуацию, которую они пытаются избежать. По этой причине мы даем компании желтую отметку, а не зеленую. Рекомендации аналитиков исходят из данных, собранных S & P Capital IQ. В их последнем отчете приводятся мнения 22 аналитиков. Их средняя рекомендация составляет 4.2 по пятибалльной шкале, где 4.0 = Покупать и 5.0 = Сильная покупка. Другими словами, их средняя рекомендация – это покупать акции. Это незначительный положительный фактор. В течение многих лет у компании была активная программа выкупа акций, и в настоящее время она имеет право выкупить больше акций. Однако, как REIT, компания также выпускает акции для привлечения капитала. В результате общий объем ее доли в течение последних нескольких лет оставался довольно стабильным. Это нейтральный фактор, хотя можно утверждать, что это плюс, потому что доля акций REIT, как правило, постоянно растет. Общий размер дивидендов, конечно, распределяется по количеству акций, среди которых он должен быть разделен.

 

Подведем итоги

Положительные стороны:

Хорошее резюме по дивидендам: доходность в 4,2% полностью покрывается денежными потоками и поддерживается надежной выплатой дивидендов. Компания имеет историю повышения дивидендов ежегодно, иногда более одного раза в год.

Хорошее качество компании с рейтингом Narrow moat и одним из лучших кредитных рейтингов, который вы найдете среди REIT.

Портфель из элитных торговых центров, торговых центров и многофункциональных заведений.

Надежная операционная история и эффективное управление.

Устойчивое увеличение средств от операций каждый год после Великой рецессии. Аналитики прогнозируют 10% рост в 2017 году.

Акции недооценены.

 

 

Отрицательные стороны:

Высокий долг, хотя это не редкость для REIT, которые не могут удерживать значительные прибыли для финансирования роста (они должны распределять их среди акционеров).

Возможный переход от физических центров и магазинов в результате предпочтений клиентов, переходящих в интернет-магазины и доставку на дом.

 

И, как всегда, напоминаем, эта статья не является рекомендацией покупать, держать или продавать акции компании Simon Property Group. Используйте ее для вдохновения в ваших собственных исследованиях.